在今年的两会上，国家税务总局王军局长明确“营改增”5月1日将如期落地，其中就包括个人二手房交易将由营业税改征增值税。全国城乡居民最为关心的是二手房交易“营改增”后是否会增加税收负担、税收优惠政策能否得到延续执行？根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》），笔者分析二手房交易“营改增”后不会增加税收负担，其税收优惠政策应该得到延续执行。

什么是二手房

5月1日“营改增”前税收优惠

根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号，以下简称“通知”)精神，对于营业税问题有“三变”、“三不变”。“三变”即： 一是购买2年以上住房对外销售免税。根据通知“二”： 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，新政不再区分普通住房和非普通住房，购买2年以上对外销售免征营业税。二是根据通知规定，对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的营业税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。三是上述营业税优惠政策自2016年2月22日起执行。

“三不变”即： 一是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。通知与原政策规定没有发生变化。二是税收管理规定仍沿用原政策。通知明确“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。三是根据通知，对北、上、广、深个人将购买2年以上的住房对外销售的营业税仍执行原规定。

“三不变”即：一不变是抑制投机性炒房的政策不变，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。二不变是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。三不变是“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。