合作建房定位不同导致项目的税收不同

　　合作建房目前遭遇了许多尴尬，虽然温州温州市市场营销协会秘书长赵智强拿到了第一块土地，但工程却没有预想的那么顺利。各方面在施加压力，包括政府，银行和开发商，而且罪名也随之而来：比如非法集资等。说到底还是对合作建房的定位不明晰。

　　目前关于合作建房的定位上存在不同的意见。有一种观点是认为合作建房是属于合作经营的行为。因为合作建房实际上是一群人形成了临时的契约型组织，一种类似于房地产企业开发房地产的行为，从形式上看，这样的说法是有一定道理的。如果定位为合作经营的方式，那么就需要像房地产企业一样昭章纳税。但是我们目前的税法对于这样一个组织上还没有准确界定，不符合企业所得税征税对象的规定。首先这样一个组织甚至不是一个经济组织，不以赢利为目的，适用房地产企业纳税的问题就存在讨论的必要了。这样一个临时的契约型组织究竟适用什么税法标准来衡量呢？

　　还有一种观点是认为合作建房是属于个人合作消费的行为。类似于个人自建住房的形式，现在是多个人在一起，委托专业的房地产建筑公司来完成房屋的建设，然后房屋分配给出资建房的人们，从建房到分配的过程中，一直是这个临时契约组织的行为，不涉及组织之外的人，那么就不是合作经营的模式，而且整个项目是为了满足组织内成员的住房问题，没有对外销售，更没有赢利的行为，这样不符合经济组织的标准，也不属于经营的范畴，在这样的情况下组织就不涉及纳税的问题，只需要交纳印花税和契税，和个人自建房产是同等的手续。

　　笔者更倾向于第二种观点，对于合作建房如果能认识到合作消费的层次，那么基本的问题就能够得到解决。银行在贷款的支持上，可以按照个人住房按揭贷款的方式支持个人合作建房；而政府也应该支持个人自建住房的行为，而作为开发商来讲，代表的是不同的经济模式，开发商有开发商的优势没，个人也有个人的优势。但是合作建房还是存在问题的。首先是税法上没有明确的征税界定，究竟是按照经济组织征税还是按照个人自建住房来界定，不同的模式导致不同的结果。如果把行为分为组织的行为和个人行为两种的话也可以讲的通，个人形成了临时的契约组织，那么房地产开发行为视同销售要征营业税及附加，土地增值税，和个人所得税等，而个人分到的住房可以认为是自建住房的行为，由于组织存在契约组织的实质又存在个人的事实，所以在界定上会出现不同的结果。

　　个人合作建房暴露了房地产开发环节的税费真相

　　还以温州个人合作建房为例，经过测算，如果每亩地的地价在415万元之内，地价加上建筑成本，每平方米的造价是6500元左右，但商铺和地下车库的收益在3000万元，如果把收益冲抵到成本中，每平方米的造价在5300元左右，比周围的同类型商品房整整差了一倍。而赵智强也自信的表示，房子建成以后，每平米价格最少能比周围低30%以上，这样的价格水平是十分诱人的。从巨大的价格落差中我们也看到了作为更为专业的开发商从中获得的巨额收益。

　　开发商对于房地产项目的利润率一直是三缄其口的，没有谁愿意承认其中的高利润，而从富豪排行榜房地产企业占多数的事实来看，房地产企业确实有高额的利润一是不争的事实了，那为什么对于这样的事实，开发商却一直不愿意承认呢？

　　目前房价过高的问题，其实和开发商没有多大的关系，尽管开发商在销售的时候采取了很多捂盘等制造紧张气氛的手段来维持高的房价，但这并不是房价上升的根本原因，主要支撑房价上涨的动力在于扭曲的房产供应和刚性的自主需求，这是公众都知道的事实，问题是开发商在诸多问题上引起了公众的不满，巨大的信息黑洞展现在公众面前，人们不知道开发商究竟得到了多少收益，于是对于房价的上涨，开发商既是受益者也是委屈者。

　　至于为什么开发商在高利润上不敢承认原因还在政府这里。房地产税费有句话：“一税轻，二税重，三税四税要了命”，就形象的揭示了政府对于房地产税费的严重程度。高房价政府是最大的受益者，说白了就是变相的通货膨胀，政府享受了大量的铸币税。在房价的上涨过程中，开发商和政府是收益的分配者，而处于强势的政府在收益分配上处于领先和主要的位置，而实际上开发商却承担了政府的挡箭牌和小狗仔的角色。开发商为地方政府承担了太多的公众批评。而政府却在表面上退出市场的掩盖下，通过开发商独特和隐蔽的利益关系在操纵着市场，进而获益。这样利益关系的存在还是市场经济制度的不健全，政府掌握土地资源的垄断权利，必然造成分配的无效率和隐藏的寻租问题，最后公众是可怜的埋单者。

　　房地产利润巨大却纳税很少，偷漏税因为谁

　　既然房地产企业坐拥高额的利润，而在纳税排行榜上却不见踪影，人们从巨大的落差中对开发商的印象又坏了一个层次。虽然各大开发商都在举各种证据证明自己是无辜的，但一个事实是不能改变的：各地房地产企业存在巨大的偷漏税问题，而石家庄震惊国务院的1.3亿元大案说明了房地产纳税环节的巨大漏洞，全国各地都存在这样的问题。

　　房地产企业逃税主要利用的手法包括：瞒报或少报预收售楼收入、利用关联企业的业务往来避缴税款、财务和会计核算比较混乱导致成本和企业所得税无法准确核算等。据相关媒体报道，开发商往往通过人为加大前期开发成本、降低利润率，以及利用相关子公司进行关联交易来达到利润转移的目的。除此之外，预付金、定金不入账也是常用的避税方式；而房地产业的期房开发模式，让开发商在前期大规模举债，直到后期销售才会有现金回收，这个周期一般都会跨年，而目前税收按年来征收，这就让开发商在项目的第一年账上完全没有利润。

　　从上面的情况可以看出，房地产行业存在严重的偷漏税问题，这更引起了社会的不满，开发商承担着千家万户的安居工程，却在各个环节都没有好的表现，我们在深思我们的征管制度的同时，也应该思考促使这样现象出现的原因，房产企业巨额的所谓公关费用究竟用到哪里？房价成本为什么受到了地方政府的阻挠？个人合作建房为什么也同样遭到各级领导暗地的骚扰？……这样系列的问题似乎在给我们揭开层层迷雾，所谓人民公仆的政府的另一面角色，其中是非曲直公众自由一双雪亮的眼睛。