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买房后遇增值税税率下调,能否要求开发商退还税差?

信息来源:瑞唐律师  文章编辑:majiali  发布时间:2021-12-06 13:36:32  

期,浙江余姚法院一篇《买房“多”交了近一万的税,业主起诉开发商退钱…》公号文章在微信朋友圈热传。文章案例为涉税民事合同纠纷,争议围绕房屋交付前增值税税率下降,买方是否有权要求退还税差展开。笔者检索了几个相似案例,发现无论是双方代理律师还是法官,都对这一问题存在错误认识,各相似案例的争议标的虽然不大,但事关买卖双方重大涉税权益认定的司法导向,故笔者以其中苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初4270号案件为例,试就增值税下调产生税差的权益认定作以概略分析。

【简要事实】

2018年3月24日,买方与开发商签订《商品房买卖合同》,总价款为2206870元。合同第四条约定,总房价款除面积差异原因外不再做变动。合同补充条款约定,所有购房款均已包含增值税销项税额,适用增值税税率11%,不含税价格为1988171元。

买方于2018年5月30日交齐全款,房屋2018年6月30日交付,尚未办妥产权证。另根据财税[2016]36号规定,自2016年5月1日起,销售不动产增值税税率为11%。2018年4月,根据财税[2018]32号通知,自2018年5月1日起,增值税11%税率的调整为10%,开发商增值税发票显示:开票日期为2018年6月13日,金额为2006245.45元,税率为10%,税额为200624.55元,价税合计2206870元。

【争议焦点】

商品房买卖合同签订后遇增值税税率下调,买方是否有权要求开发商退还税差。

【双方观点】

买方认为:合同约定房屋总价(含11%税额),开发商按照优惠税率10%开具发票,税收优惠应归买方所有,开发商应当退还税差。

开发商认为:合同约定,总房价款除面积差异外不再做变动。合同约定适用11%增值税税率,仅基于营改增政策,双方对税种、开票种类的约定,不具有降税降价的意思表示,不能得到法律支持。

【法院认为】

1.合同约定的总房价款除面积差异的原因外不再做变动,房屋不存在面积补差情形,故房屋总价款不做变动;

2.增值税税款系开发商的经营、销售成本之一;

3.双方已通过合同作出固定房屋总价款,没有降税即降价的意思表示,故在没有降税降价明确约定情形下,买方是否缴税、缴税具体金额、种类对房屋总价款不产生影响,换句话说,如果增值税税率并非下降而是上调,对房屋总价款亦无影响;

4.开发商因销售应缴纳增值税,是纳税义务人,买方不是增值税纳税义务人。

法院判决驳回了买方诉讼请求。

【概略分析】

我们认为,法院对这一争点的认定是错误的。理由如下:

首先,对合同买卖总价款是否含税认定错误。增值税是价外税,买卖合同中若明确约定增值税,则合同价款为含税价;若未约定增值税,则合同价款为不含税价。该案属于双方明确约定含税价的情形,即总价款2206870元,增值税税率11%,其中不含税价为1988171元,也就是说,双方的房屋实际交易价格为1988171元,不因税率变化而变化。

其次,将增值税纳税义务地与增值税款承担混为一谈。开发商系增值税纳税义务人,是基于房屋销售产生的增值额。增值税属于流转税,依据增值税税制原理,增值税款最终由消费者承担,增值税税率因变动导致的法律后果,也由消费者承担,即由买方承担。该案合同约定由买方承担,明确了税率为11%,故买方承担的增值税款为总价款2206870元减去不含税房价款1988171元为218699元。

第三,开发商开票税款计算错误。发票内容显示,开发商是在合同含税价2206870元基础上再一次倒推了一个双方交易价2006245.45元,并以这个交易价再乘以新税率10%计算出增值税税款200624.55元,最终开票价税合计2206870元,这是错误的。正确的计算,应以合同约定的实际交易价乘以新税率得出新税率下的税款,即1988171元*10%=198817.1元,由此得出增值税下调后的价税合计数额,即实际交易价格1988171元+税款198817.1元=2186988.1元

综上,开发商错误计算增值税税款的结果,使得合同约定的交易价款数额从1988171元变成了2006245.45元,其差额部分18074元为开发商的不当得利;开发商以错误的交易价款2006245.45元适用新税率计算的税款比正确计算的税款多出的1807.45元,应当向税务局申请返还,并退还给买方。故该案正确的诉讼请求,应为返还不当得利,并可要求开发商赔偿税务局多收的税款差额。

在该案判决中,其他观点也存在一些错误,如面积差异不影响房价款,观点正确但指向错误;再如增值税税款系开发商的经营、销售成本之一的观点,按照增值税原理,增值税是价外税,税款由消费者承担,不是开发商的成本,所以这个观点也是错误的。至于没有约定降税即降价的观点,因不是主要错误,故不再赘述。

【延伸税法知识】

我国税收政策调整比较频繁,所以在合同履行期间,遇到税收政策调整(包括税率上调或下调)也比较常见。若在增值税纳税义务未发生前出现税率调整,势必影响交易双方税费承担。在涉税跨越增值税税率调整期间的税负利益处理时,一般分三种情形处理,第一种情形,合同已明确约定增值税税率,说明能够区分交易价款和税款,若遇政策调整增值税税率上调或下调,则影响买方负担的增加或减少;第二种情形,若合同未明确约定增值税税率,此时的合同价款为不含税价,遇政策调整增值税税率上调或下调,则影响卖方负担的增加或减少;第三种情形,若买卖合同在政策调整之前已经履行纳税义务,则双方均不发生税款承担调整(如下图)。

买房后遇增值税税率下调,能否要求开发商退还税差?


【实务提示】

现实生活中,人们通常的交易习惯认为,合同价款等于交易价款,合同中大多没有约定交易价款是否含税。随着人们税法意识的提高,人们开始关注交易合同价款约定中含税与否,或者设置专门涉税条款明确涉税事项,相应地,民事合同也因对涉税条款理解上的分歧产生越来越多的纠纷,因此,建议尽量在合同中详细约定交易价款涉税条款,例如合同价款是否含税以及税率,或者约定按纳税义务发生时的政策执行,等等,尽可能地明确双方权利义务和责任,确保自身涉税权益的明晰。

【相似案例】

(2018)苏0505民初3520号

(2018)苏0505民初4270号




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