一、土地使用税纳税义务发生时间

　　(一)取得土地使用权

　　甲公司为房地产公司，2021年通过转让方式取得开发用地面积3万平方米的土地，用于商品房开发建设，转让合同于2021年9月10日签订，合同未约定土地交付时间，2021年10月5日实际交付土地。

　　回复：甲公司取得开发用地，土地使用权转让合同签订日期为2021年9月10日，依据财税〔2006〕186号文件规定，该公司应于2021年10月开始缴纳土地使用税。

　　政策依据:按照《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起交纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起交纳城镇土地使用税。

　　(二)购置新建商品房

　　A公司2021年5月购买B公司开发的商业写字楼1500平方米用于办公，该写字楼购买合同于2021年5月签订，6月份该资产已实际交付，A公司已入驻办公，商品房买卖合同约定7月15日之前办理完产权转移手续，但由于疫情影响，实际产权证办理工作在2021年8月9日完成。

　　回复：A公司作为办公楼资产买受人，依据相关政策依据该于2021年7月开始缴纳土地使用税。

　　政策依据:《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

　　(三)购置存量房产

　　D公司由于业务规模扩张，在省会城市购置一处二手房产，作为该公司办事处，该房产买卖合同签订时间为2021年1月，并且合同约定3月15日之前交付，但由于客观因素影响，实际于2021年5月份办理完产权登记手续，正式完成交付工作。

　　回复：依据相关政策规定，D公司土地使用税纳税义务发生时间为2021年6月份。

　　政策依据:(国税发[2003]89号)第二条的规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇士地使用税。

　　(四)出租出借房产

　　段某作为某旅行社加盟商，因业务需要租用一处房产160平方米，2022年1月与承租人签订租赁合同，由于疫情原因，2022年4月该房产实际交付使用。

　　回复：根据相关政策规定，段某加盟的旅行社应于2022年5月份开始计算缴纳土地使用税。

　　政策依据:(国税发[2003]89号)规定，出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　二、土地使用税纳税义务截止时间

　　《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条的规定，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　但往往实务中，尤其像房地产企业土地使用税纳税义务截止时间，各地政策理解不一，导致存在多种口径如：以合同签订时间为准、以产权权属变更为准、以实际交房为准、以取得预售许可证为准。具体应参考当地税务机关相关政策规定。

　　综上，土地使用税纳税义务发生时间及纳税义务截止时间，应依据不同资产类型并结合具体业务模式和当地税收政策来判断，不能采取一刀切模式导致企业多交、少交税款，而产生税收损失或引发税收风险。

土地使用税涉税答疑

　　问：我公司已将开发的楼房销售给业户(已签订售楼合同并开具发票)。但由于业主自身原因，未能及时办理土地使用证。请问，我公司已销售楼房未办理土地使用证是否缴纳土地使用税?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”以及《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)规定：“土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。”房地产开发企业已销售的楼房占地，不用再缴纳土地使用税。但个人业主为经营用房产要缴纳土地使用税。

　　来源：安徽财税网