根据《关于降低土地增值税预征率下限的公告》内容，土地增值税预征率的下限统一调整，东部地区从2%降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。这一举措将直接减少开发商在土地增值税方面的现金流压力，有助于缓解房地产开发的资金负担，推动房地产市场健康发展。以北京举例，现行北京地区房地产开发企业土地增值税预征率为2%-8%，按照最低预征率2%进行预征的开发项目居多，2024年12月1日起调整为1.5%，将有效降低企业前期预缴土地增值税的资金负担。

观点一：新出台的公告及具体判断标准仅影响未售住宅

以北京为例，在土地增值税清算时仍可根据北京市已公布实行的普通住宅标准京建发[2014]382号和京建发〔2023〕425号及后续可能出台的新标准的相关规定，计算确认相应的普通住宅的增值额，从而确定是否可以享受土地增值税优惠政策，申报时继续按照原两分法，即普通住宅和其他类型房地产来进行清算，按照房产销售时点判断是否符合普通住宅标准，不符合普通住宅标准的住宅（以下简称“非普通住宅”）均列入其他房产类型中进行清算，清算时仍可用负增值的车位、库房等来均衡非普通住宅产生的增值。

观点二：根据现行公告，尚未申报清算的项目和已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，在北京出台具体执行标准后申报土地增值税清算时采用新的两分法，即住宅和其他类型房地产，而不再根据房产实际销售时间划分普通住宅和非普通住宅。

以北京为例对比之前的清算方法，带来的影响主要有三种，一是普通住宅与非普通住宅合并后，需住宅整体增值额不超过扣除项目金额20%的，才可享受免征土地增值税的政策，对于原标准下其他类型房产增值率在0%-20%即非普通住宅需计算缴纳土地增值税，但住宅合并为一类后增值率低于20%的企业来说是一项利好政策，其非普通住宅部分也可以免征土地增值税，直接降低土地增值税税负。二对于尚未清算或清算中尚未取得清算结论，但是依据京建发[2014]382号和京建发〔2023〕425号的相关规定，开发项目的住宅已全部判定为普通住宅的项目，新标准出台后清算与按照原政策进行清算结果一致，对土地增值税税负不产生影响。对于按照原政策进行清算时普宅住宅增值率低于20%，其他类型房产增值率低于0%的项目，如其他类型房产中的非普通住宅合并至普通住宅后住宅整体增值率仍低于20%的项目，新标准出台后清算土地增值税税负亦不会产生变化。

三对于非上述情况的房地产企业来说，一旦住宅部分整体增值高于20%，需要就全部增值金额部分计算缴纳土地增值税。根据北京土地增值税清算现行口径的土地成本分摊方式建筑面积法分摊，住宅合并为一个清算类型后增值率很难低于20%享受免税优惠，需全额计算应缴土地增值税；其他类型房地产刨除非普通住宅后多为车位、仓储、商业等负增值项目，本身无需缴纳土地增值税，但与非普通住宅拆分后分类计算，无法再抵消非普通住宅的正增值，形成负增值更多的单一类型，从而进一步加重土地增值税的税负负担。

整体而言，虽然新政有助于缓解二级市场压力，但其对房地产开发企业土地增值税清算的影响，仍有待时间检验。

公告原文

1、财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

财政部  税务总局  住房城乡建设部

2024年11月12日

2、国家税务总局公告2024年第10号

国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告

为更好发挥土地增值税调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

本公告自2024年12月1日起施行。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条第二款规定同时废止。

特此公告。

国家税务总局

2024年11月13日