一、什么是“房土两税困难性减免”？

　　有别于一般的税收优惠政策，税法规定对房产税、土地使用税纳税有困难的纳税人，有权申请困难性减免。

　　这一税收减免政策的依据是，《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第六条“除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税”的规定，以及《国务院关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》（中华人民共和国国务院令第483号）第七条“除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准“的规定。

　　二、“房土两税困难性减免”对我们纳税人意味着什么？

　　从税收理论看，相对于增值税是在商品、服务在流通环节中征税，以及“有利润”才征收的所得税（企业所得税和个人所得税），房产税和土地使用税属于财产行为税，是对纳税人房产、土地持有环节征税。

　　当纳税人经营面临困难时，房产税和土地使用税等固定的税务成本无疑是纳税人沉重的负担。因此，国家考虑了这些情况，为帮助纳税人度过难关，房产税和土地使用税立法时设置了困难性减免等救济措施。纳税人符合困难的条件，经过批准可酌情减免房土两税。

　　三、“房土两税困难性减免”要经过税务机关批准吗？

　　根据《国家税务总局关于发布<税收减免管理办法>的公告》（国家税务总局公告2015年第43号）的规定，目前税务机关对减免税的管理，区分为核准类减免税和备案类减免税。所谓核准类减免税，就是指法律、法规规定应由税务机关核准的减免税项目。备案类减免税，是指不需要税务机关核准的减免税项目。显然，从上面“房土两税困难性减免”的定义看，该减免事项属于核准类减免事项。

　　纳税人如果想申请享受“房土两税困难性减免”，要向税务机关提交相关的核准材料，提出申请，并经过有批准权限的税务机关核准，才能享受。没有经过有批准权先的税务机关核准，是不能够享受减免税的。换句话说，要税务局机关结合实际情况，判断你是否符合困难的条件，并作出批准，你才能享受“房土两税困难性减免”。

　　四、哪个税务机关有权作出核准的决定？

　　房产税和土地使用税困难性减免的核准权限是有差异的，各省之间也有不尽相同。

　　以广东省为例，《房产税暂行条例》第六条规定了“由省、自治区、直辖市人民政府确定”，“定期减征或者免征房产税”。而《广东省房产税施行细则》（粤府[1986]168号）第八条则规定：“除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地税务机关申请，经县（市）税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾”。

　　因此，对于房产税的困难性减免，核准的最终权限是“县（市）级的税务机关”。纳税人层级上报减免申请和材料，最终是否批准由房产税纳税地的“县（市）级的税务机关”作出最终是否批准的决定。

　　而土地使用税的困难性减免，由于涉及金额往往较大，为了防范涉税风险、避免税款流失，税务机关权限的设置则相对复杂。

　　我们依然以广东省为例。《广东省地方税务局关于下放我省城镇土地使用税困难减免审批权限的公告》（广东省地方税务局公告2013年第5号）将土地使用税困难性减免的审批权限下放到地市级税务机关，规定省内各市实行分级审批制度。按每户纳税人年减免税额划分当地地级市、县级的审批权限标准。标准也区分不同地区确定，一般地级市定在30万元，个别地级市50—100万元，个别市直管镇（不设市县区）的地级市则全部集中在地级市税务机关审批核准。也就是说在这个标准以下的，由县级税务机关审批（核准），在这个标准以上的，则要再上报地市级税务机关终审（最后核准）。

　　关于“房土两税困难性减免”核准权限的设置，其他省份也根据财政部、税务总局的文件授权进行设置，不在此一一累述。

　　五、怎样才符合困难性减免条件？

　　各地均出台了“房土两税困难性减免”的认定标准，纳税人如果想申请，需要对照认定标准自行判断是否符合条件。

　　对房产税的困难性减免，广东省最新文件是《广东省地方税务局关于房产税困难减免税有关事项的公告》（广东省地方税务局公告2017年第6号）。符合四种情形之一的，纳税确有困难的，税务机关可以酌情考虑减征或免征房产税。

　　具体是：

　　（一）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素发生重大损失的；

　　（二）受市场因素影响，难以维系正常生产经营，发生亏损的；

　　（三）依法进入破产程序或停产、停业连续6个月以上的；

　　（四）地级及以上人民政府、横琴新区管理委员会、深汕特别合作区管理委员会，广州、深圳市的市辖区人民政府重点扶持的。

　　广东省对土地使用税纳税人“困难”的认定标准，可参照《广东省地方税务局关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（广东省地方税务局公告2017年第7号）。纳税人符合五种情形之一，纳税确有困难的，税务机关可以酌情考虑减征或免征土地使用税。

　　具体是：

　　（一）因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素发生重大损失的；

　　（二）受市场因素影响，难以维系正常生产经营，发生亏损的；

　　（三）依法进入破产程序或停产、停业连续6个月以上的；

　　（四）因政府建设规划、环境治理等特殊原因，导致土地不能使用的；

　　（五）地级及以上人民政府、横琴新区管理委员会、深汕特别合作区管理委员会,广州、深圳市的市辖区人民政府重点扶持的。

　　广东省土地使用税困难性减免的条件，比房产税增加第（四）款情形，即“因政府建设规划、环境治理等特殊原因，导致土地不能使用的”这一种情形。

　　此外，我们也要注意以上规定中“税务机关可以酌情考虑减征或免征”的表述。

　　这表述强调了困难性减免是核准类的减免税，这表明了税务机关会依据纳税人提交的申请及资料情况，综合考虑困难成都及其他因素，有权给予全部免税、部分免税或不予减免税的决定。因此我们提交困难性减免申请材料时候，既要注意资料的合规性，又要注意资料能够充分反映企业目前的困难情况，严肃对待申报资料准备和提交工作，才能使税务机关能够据以全面了解情况并作出正确判断。

　　六、有哪些情形即使经营困难也无法申请困难性减免？

　　《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号）授权了省级税务机关，“在确定申请困难减免税情形时要符合国家关于调整产业结构和促进土地节约集约利用的要求”，并明确了“对从事国家限制或不鼓励发展的产业不予减免税”。

　　广东省《广东省地方税务局关于城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（广东省地方税务局公告2017年第7号）也明确“从事国家限制或不鼓励发展产业的”、“财政部、国家税务总局规定的其他情形”，“不得享受城镇土地使用税困难减免”。

　　所谓“从事国家限制或不鼓励发展产业的”，具体我们可以参阅国家发展改革委发布的《产业结构调整指导目录》。目前，该目录最新的版本是2013年版，在2011年版的基础上进行了修订。这表明了尽管“土地使用税困难性减免”是救济性质的税收优惠，但同时也以国家淘汰落后产能的战略举措为导向的。如果是限制类、淘汰类的产业，即使发生经营方面的困难，也能享受困难性减免的优惠。土地作为有限的资源，应该导向更优化的产业结构。

　　房产税方面，国家层面暂无类似规定。但广东省《广东省地方税务局关于房产税困难减免税有关事项的公告》（广东省地方税务局公告2017年第6号）规定了“财政部、国家税务总局规定不得享受房产税优惠政策的，不得享受房产税困难减免”。

　　七、“房地产开发企业”能够享受困难性减免吗？

　　一般来说，过去十年房地产飞速发展，房地产开发企业和经营困难很难沾上边，但在面临房地产调控大锤锤落的现在和未来，也有可能出现房地产企业经营困难的情形。

　　那么，房地产开发企业可以享受“房土两税困难性减免”吗？从《产业结构调整指导目录》看，“在林地上从事房地产开发的项目”、“别墅类房地产开发项目”属于限制类产业，那么是否意味着其他房地产开发项目可以享受“土地使用税困难性减免”呢？

　　事实上，税收规定对房地产开发企业享受土地使用税税收优惠是有严格限制的。《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）第二条规定：“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税”。

　　但是，房产税方面则暂时没有类似的规定。