房地产税收筹划之专票普票大变身资深房地产税务律师网

房地产税收筹划之专票普票大变身

信息来源:税屋网文章编辑:yxy 发布时间:2020-02-24 16:14:37

税收筹划之难，难于上青天，你首先得熟悉税法，但就算倒背如流也未必能发现筹划点，因为税法本身是不会指引你如何筹划，你需要仔细分辨其中的关联及漏洞，甚至还得大开脑洞。什么可以杀人，除了刀枪棍棒，你意想不到的纸片、水在特定情况下都可以杀人，甚至发票种类的转换也可以作为筹划的手段。增值税发票是专票和普票为什么可以成为筹划工具，且看下面的两个了例子：

　　例一：极高增值率项目

	专票方案	普票方案
销售收入（含税）	109	109
销项税率	9%	9%
土地+开发成本（含税）	23.98	23.98
进项税率	9%	9%

一、增值税及附加
销项税额	9	9
进项税额	1.98	0
应交增值税	7.02	9
附加税费率	12%	12%
应交附加税费	0.8424	1.08

二、土增税
土增税收入	100	100
扣除项合计	29.4424	32.254
增值额	70.5576	67.746
增值率	240%	210%
适用税率	60%	60%
速算扣除率	35%	35%
应交土增税	32.02972	29.3587

三、所得税
收入	100	100
成本	22	23.98
税金（土增税+附加税费）	32.87212	30.4387
应纳税所得	45.12788	45.5813
所得税税率	25%	25%
所得税	11.28197	11.395325

四、利润
项目净利润	33.84591	34.185975
项目净利率	33.85%	34.19%

　　注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。

　　作者点评：对于增值率极高的项目（通常是地价极低甚至零地价，而售价极高），最高一档土增税税率60%，速算扣除率35%，还有30%加计扣除（对房地产企业而言），增加1单位的成本，可以节省土增税=1*(1+30%)*(60%+35%)=1.235（不考附加税费等其他影响），就算考虑所得税后净收益=1.235-(1.235-1)*25%=1.1763，节省的税款也大于成本本身，即会增加净利润，且此类成本无需额外支出现金。

　　适用条件：土增税增值率大致在210%左右及以上的项目（根据项目具体条件不同而有所区别）。

　　例二：免税零界点项目

	专票方案	普票方案
销售收入（含税）	109	109
销项税率	9%	9%
土地+开发成本（含税）	64.31	64.31
进项税率	9%	9%

一、增值税及附加
销项税额	9	9
进项税额	5.31	0
应交增值税	3.69	9
附加税费率	12%	12%
应交附加税费	0.4428	1.08

二、土增税
土增税收入	100	100
扣除项合计	77.1428	84.683
增值额	22.8572	15.317
增值率	30%	18%
适用税率	30%	0%
速算扣除率	0%	0%
应交土增税	6.85716	0

三、所得税
收入	100	100
成本	59	64.31
税金（土增税+附加税费）	7.29996	1.08
应纳税所得	33.70004	34.61
所得税税率	25%	25%
所得税	8.42501	8.6525

四、利润
项目净利润	25.27503	25.9575
项目净利率	25.28%	25.96%

　　注：不考虑印花税等其他税费；土地为转让所得；不来考考虑上表中未列明的成本、费用、税金等。

　　作者点评：对于处于免税临界点（增值率20%）之上的项目，专票转普票后进项转成本，能增加扣除额，从而符合免税条件，实现从应税到免税的飞跃。

　　适用条件：部分免税临界点之上且处于附近区间的项目，需结合测算分析。

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