案例1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题

某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。

案例2.以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题

2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此，该房地产开发企业支付的竞价成交价格5亿元，支付的市政建设配套费1亿元，以及以房屋支付拆迁补偿发生的支出2亿元均应计入契税计税价格。

应缴纳的契税=（5亿+1亿+2亿）*4%=3200万元

案例3.以行政划拨方式取得一块土地使用权契税缴纳问题

甲公司2016年7月以行政划拨方式取得一块国有土地使用权，2018年12月甲公司转型为房地产开发企业。2019年4月，经当地政府批准，甲公司取得的该地块由原先的行政划拨方式改为出让方式。甲房地产开发企业以出让方式取得该地块土地使用权时按政府规定补缴了土地出让金7亿元，支付其他相关的出让费用3.5亿元。

假设当地政府规定契税税率为3%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第二条规定：

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

因此，甲房地产企业应缴纳契税=（7亿+3.5亿）*3%=3150万元。