案例8.占用的集体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税问题

甲公司是一家房地产开发企业，为了从事楼盘项目开发，该项目既占用了以交付土地出让金取得国有土地使用权的地块，又占用了一小块集体所有建设用地，但该地块未办理土地使用权流转手续。那么，针对甲公司所占用的集体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税呢？

根据《城镇土地使用税暂行条例》（国务院1988年第17号令）规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。

案例9.房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题

2019年1月，某房地产公司为实施对员工的激励政策，决定面向公司内部员工优惠销售商品房一批，对于有5年以上工龄的公司员工，以正常销售价格的80%为内部优惠价格。对于有5年以下工龄的公司员工，以正常销售价格的90%为内部优惠价格。对公司有突出贡献的员工可享受按正常销售价格的60%为内部优惠价格。假定该公司正常的销售价格为8000/平方米，平均建造成本为5500元/平方米。那么，对员工的优惠价款是否需要计算征收个人所得税？

根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）文件规定：

1.根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

2.除第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

3.对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

根据《财政部税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）第一条、第六条规定：

居民个人取得全年一次性奖金，符合《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的，在2021年12月31日前，不并入当年综合所得，以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额，按照本通知所附按月换算后的综合所得税率表（以下简称月度税率表），确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额＝全年一次性奖金收入×适用税率－速算扣除数

居民个人取得全年一次性奖金，也可以选择并入当年综合所得计算纳税。

自2022年1月1日起，居民个人取得全年一次性奖金，应并入当年综合所得计算缴纳个人所得税。

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数

根据以上政策，该企业出售商品房给员工，只要内部促销优惠价格不低于建造成本，就不用缴纳个人所得。

比如对对于有5年以上工龄的公司员工，以正常销售价格的80%为内部优惠价格，即为8000*80%=6400元/平方米，高于建造成本5500元/平方米，因此不需要计算缴纳个人所得税。

对于有5年以下工龄的公司员工，以正常销售价格的90%为内部优惠价格。

即为8000*90%=7200元/平方米，高于建造成本5500元/平方米，因此不需要计算缴纳个人所得税。

对公司有突出贡献的员工可享受按正常销售价格的60%为内部优惠价格。

即为8000*60%=4800元/平方米，低于建造成本5500元/平方米，因此需要计算缴纳个人所得税。

对于特殊贡献员工来说，假定每套商品房面积为100平方米，则销售价款为48万，成本为55万元，职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额为7万元，即计税基础为7万元，7万元除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。

案例10.房地产开发企业取得理财产品收益的增值税问题

甲房地产开发企业从银行取得长期借款，为降低融资成本，甲地产公司将部分借款投资了理财产品。2019年1月15日，甲地产公司购买天星1号银行理财产品1000万元，投资期限140天，预期年化收益率4.61%。甲地产公司与银行签订的天星1号银行理财产品投资协议规定，该型号的理财产品为非保本浮动收益性理财产品，投资到期后，银行不保证本金和收益，风险等级水平为中等风险水平。

2019年2月1日，甲地产公司又购买该银行的天星2号理财产品2000万元，投资期限90天，预期年化收益率3.3%。甲地产公司与银行签订的该型号银行理财产品投资协议规定，该型号的理财产品为保本浮动收益性理财产品，投资到期后，银行只保证理财资金本金不保证理财收益，风险等级水平为无风险水平。

甲地产公司将购买的上述理财产品均持有至到期，并取得了银行支付的预期年化收益。在增值税处理方面，甲公司取得的理财收益是否需要缴纳增值税？

根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第一条、第二条相关规定：

《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点相关规定：

“贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。

以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”

综上所述，甲地产公司购买的天星1号理财产品为非保本浮动收益性理财产品，银行不保证本金和收益。因此，甲公司取得的该型号理财产品非保本收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。甲公司与投资的天星2号理财产品为保本浮动收益性理财产品，银行只保证理财资金本金不保证理财收益，甲地产公司取得该型号理财产品收益为保本收益应按照贷款服务缴纳增值税。