2019信托大事件

一、2019年拆弹专家雪松接手“雷王”中江信托，并更名为“雪松信托”；

二、安信信托25项目逾期未能兑付，涉及总金额117.6亿元；

三、吉林信托产品逾期；

四、信托“踩雷事件”：华信信托踩雷大连友谊；国联信托、兴业信托、华融信托等多家信托踩雷闽兴医药；

五、2019年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“《23号文》”） ；

六、7月初银保监会约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司；随之，各地监管局召集辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求控制地产信托业务规模：

  （1）有的被要求“自觉控制地产信托业务规模”；

  （2）有的被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”；

  （3）个别公司被要求“全面暂停地产信托业务”。

光大信托更因余额管控上演了一出“地产融资十二时辰”。

房地产信托应如何调整

根据一些媒体报道，2019年到2021年，房企将有15.4万亿元债务兑付。其中，2019年6月和12月将是信托偿债的高峰期。在融资收紧及大规模债务兑付的背景下，房地产信托项目违约预计将进一步增多。《23号文》后房地产信托到底往哪个方向走？

笔者建议如下：

（一）满足432条件的投资以及“套壳”类投资

对满足432条件的项目提供融资自然不在限制范围内，而“套壳”模式

（用满足432条件的项目进行包装，继而将资金用于其他不满足432条件的项目）须关注不同地方的不动产登记中心对土地/在建工程的抵押要求，比如是否允许以其他项目为本套壳“432项目”提供担保实现错位抵押等。随着监管的趋严，“套壳”类的项目未来的空间可能将逐步压缩。

（二）真股投资

真股投资类项目十分考验信托机构的投资能力，包括但不限于对项目投前分析以及投后管理能力，通过持有项目公司的股权从而获得项目开发运营的增值收益，而信托机构对于真股投资类项目往往也有更高的准入要求。目前信托公司可接受的融资主体以地产百强或地方龙头房企居多，个别项目本体很优质或者企业综合实力较强的也可以准入（一般需结合融资方在当地的开发规模、资产负债率、资产情况和开发经验等因素进行综合判断）。

（三）明股实债投资模式（注意合规问题）

主要增信担保措施如下：

1、项目公司所属集团为信托计划通过包括但不限于项目公司预分红、处置所持项目公司股权等方式收回信托本息提供差额补足义务；

2、项目公司其他股东所持项目公司剩余股权为上述差额补足义务提供质押担保（如果项目公司股东为开发商100%持股，则股权过户和质押比例可以协商）；

3、由标的项目地块为上述差额补足义务提供全额抵押担保；

4、项目公司及所属集团实际控制人夫妇对上述差额补足义务提供全额连带担保责任；

5、回购、第三方收购；

6、对赌条件。

（四）股权收益权模式

《23号文》明确限制了特定资产收益权投资，但是并未列举股权收益权投资方式。